Woning kopen om te verhuren

Huis kopen om te verhuren - inleiding

Investeren kan je op allerlei verschillende manieren. Heb je echter wel eens nagedacht om een woning te kopen om te verhuren. Dit is namelijk een vrij stabiele beleggingsmogelijkheid met relatief weinig risico. Zoals als zo vaak is een zekere kennis van zaken van groot belang. Je wilt tenslotte een positief rendement behalen op uw investering. Er zijn daarvoor de nodige punten, waar je goed moet bij stil staan. Dit kan best ingewikkeld zijn. Daarom raden wij aan om altijd een specialist in te schakelen. Hij of zij kan je adviseren of deze investeringsoptie iets voor jou is.

Is een woning kopen om te verhuren toegestaan?

Een huis kopen en vervolgens huren is toegestaan. Je moet echter wel aan een aantal voorwaarden voldoen. Zeker als je al een koophuis hebt en op zoek bent naar een goede belegging, heb je al snel te maken met een aantal specifieke regels. Bij het kopen van een tweede huis zijn de regels namelijk anders dan bij het kopen van je 1e huis. Bij het 2e huis kan je bijvoorbeeld niet precies dezelfde hypotheek afsluiten. Kijk daarom eens naar een specifieke verhuurhypotheek.

Verhuurhypotheek

De verhuurhypotheek is een aantal jaren geleden ontwikkeld om in te spelen op de toenemende vraag naar een huis kopen voor verhuur. Waar het niet is toegestaan om een eigen huis permanent te verhuren, mag dat bij een verhuurhypotheek juist wel. De verhuur hypotheek stelt je in staat om een tweede huis als belegging te kopen. Daar hangt echter wel een extra prijskaart aan vast. Hypotheekverstrekkers lopen namelijk meer risico bij het verstrekken van een verhuurhypotheek. Dat merk je, doordat er een extra verhuurtoeslag in rekening wordt gebracht.

Maximale bedrag dat banken verstrekken

Als je bij het kopen van een tweede huis een tweede hypotheek nodig hebt, dan kom je erachter, dat je bij de verhuurhypotheek slechts 70-90% van het huis kan financieren. Bij een gewone hypotheek is dat natuurlijk 100%. Het percentage bij de verhuurhypotheek wordt wel berekend op basis van de marktwaarde als de woning verhuurd is en lager is dan als het huis wel bewoond is. De berekening hiervoor vindt plaats op basis van een taxatie.

Woning kopen om te verhuren - voorwaarden

Er zijn naast de financiële voorwaarden ook nog andere voorwaarden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan bouwkundige- en juridische voorwaarden. Een verhuurhypotheek wordt bijvoorbeeld pas verleend als er is voldaan aan bepaalde bouwkundige voorwaarden. Het is bijna altijd ook een eis, dat de woning in Nederland moet staan. Daarnaast zijn er extra regels rondom het gebruik. Short stay verhuur is uitgesloten. Ook mag je er geen vakantiewoning of studentenkamer van maken. In bepaalde gemeenten zoals in Amsterdam maakt de gemeente het je ook nog eens lastig. Zij willen graag een voldoende aantal betaalbare huizen waarborgen. Ze stellen daarom een zelfbewoningsplicht in. Een huis kopen voor verhuur is in dit soort gemeenten uitgesloten.

Woning kopen om te verhuren - Box-to-Box belastingen

Een eerste huis ziet de Belastingdienst als een bezitting in Box 1. Daarvoor heb je recht op hypotheekrente aftrek. Een tweede huis kopen voor verhuur wordt echter gezien als vermogen. Daardoor staat dat in Box 3. Daar heb je helaas geen recht op hypotheekrente aftrek. Het eigenwoningforfait komt ook nog eens te vervallen.

Leuk om te weten, over huuropbrengsten betaal je geen belasting.

Bij een huis kopen voor verhuur betaal je een keer overdrachtsbelasting. Om goed te berekenen of een woning kopen voor verhuur een positief rendement oplevert, moet je rekening houden met de jaarlijkse aanslagen. Denk hierbij aan de OZB en de gemeentelijke lasten.

Woning kopen om te verhuren - onderhoudswerkzaamheden

Een huis of appartement kopen om te verhuren is geen investering waarbij je achterover kunt leunen. Als eigenaar ben je namelijk verantwoordelijk voor groot en klein onderhoud. Stel dat niet uit, want dit kan leiden tot extra grote uitgaven in de toekomst. De eigenaar is daarvoor ook nog eens eerste aanspreekpunt voor de huurders.

Huis kopen en verhuren - rendabel of niet

Of een woning kopen om te verhuren rendabel is, is een lastige vraag. Op dit moment kan het dat zeker zijn. Er is een grote krapte op de woningmarkt en dat blijft nog wel een tijd aanhouden. Het totale plaatje moet daarom wel kloppen. Een van de belangrijkste voorwaarden is of het juiste woonpand op de perfecte locatie staat met een passende verhuurhypotheek. Verdiep je daarnaast ook in de fiscale- en lokale regels en voorwaarden. Wees tot slot bewust van jouw verantwoordelijkheden als een verhuurder.

Om over na te denken

Een verhuur hypotheek wordt net als alle andere hypotheek vormen getoetst aan uw (gezamenlijk) inkomen. Bekijk goed of u twee hypotheken aankunt. Voor een verhuurhypotheek zijn de voorwaarden veel strenger dan de regels van een reguliere hypotheek.

Relatief veilige investering

Beleggen of investeren brengt altijd risico met zich mee. Een huis kopen om te verhuren is een betrekkelijk veilige investering. Zeker als je het vergelijkt met investeren in crypto. Op de lange termijn is de woningwaarde gemiddeld met meer dan 5% gestegen. Houdt er wel rekening mee, dat in de afgelopen 70 jaar er ook meerdere keren een dip is geweest in de woningmarkt.

Rendement bij huis kopen om te verhuren

Het hele doel van een huis kopen om te verhuren is natuurlijk om een positief rendement te behalen op uw investering. De huuropbrengsten moeten hoger zijn dan de hypotheeklasten en de onderhoudskosten. Bij een woning kopen om te verhuren moet je tenminste streven naar een rendement van meer dan 7%. Belangrijk is om alle kosten en baten goed op een rij te zetten om vast te stellen of of een woning kopen om te verhuren u ook echt iets gaat opleveren. 

Kosten

Voor uw eerste weet u vast wel hoeveel kosten u moet betalen. Bij het kopen van een huis om te verhuren, lijkt alles nog een stuk duurder. In de beginperiode lijken de kosten erg hoog. Gelukkig nemen op de lange termijn de kosten en de hypotheekschuld flink af.

Als u zelf al een huis heeft gekocht weet u hoeveel kosten betaalt moeten worden. Bij het kopen van een tweede huis om te verhuren is het nog een tandje duurder. De kosten lijken aan het begin veel maar op lange termijn nemen de kosten en de schulden af.

Rendabel huis kopen

Een woning kopen om te verhuren, zal vaak met veel eigen geld moeten. U kunt namelijk geen hypotheek afsluiten voor het volledige bedrag. In de meeste gevallen kunt u tot 90% van de marktwaarde uw tweede huis financieren. Een verhuurhypotheek of vastgoedhypotheek valt niet af te sluiten bij elke verzekeraar. De geldverstrekker is van mening, dat een woning kopen om te verhuren risicovoller is dan een 'normale' woning, die permanent bewoond wordt.

Belasting

Zoals eerder gezegd worden de huurinkomsten uit een tweede woning als een belegging gezien. Deze inkomsten komen in box 3 voor sparen en beleggen. U moet daar vervolgens belasting over betalen. Het belastingtarief in Box 3 is maximaal 1,2%.

Onderhoud

Als verhuurd bent u verantwoordelijk voor groot en klein onderhoud. Wilt u een huis kopen om te verhuren, laat dan voordat je jouw handtekening zet een technische inspectie uitvoeren. Zo kan u misschien voorkomen, dat u direct met grote uitgaven geconfronteerd wordt. Ook jaarlijks onderhoud en zaken zoals het buitenschilderwerk, onderhoud cv-ketel etc zijn voor uw rekening.

Baten 

De baten voor het kopen van een woning en verhuren zijn tweeledig. Elke maand komen de huuropbrengsten binnenstromen. Daarnaast kan de totale waarde van uw woning toenemen. In de laatste 70 jaar is de gemiddelde woningwaarde met 5,4% toegenomen. Dat is een heel stuk meer dan de rente op uw spaargeld rekening bij de bank.

Zekerheid voor alles - alle risico's op een rij voor een woning kopen om te verhuren

Het rendement wat genoemd wordt, lijkt zeer aantrekkelijk. Ga alleen voor het kopen van een huis om te verhuren als het gehele plaatje klopt. Sluit daarbij niet de ogen voor de minpunten. Daarom zetten we alle aandachtspunten nog eenmaal op een rij:

• De waarde van vastgoed gaat de laatste jaren sterk omhoog. Huizenprijzen kunnen echter ook weer omlaag. Als er een economische crisis komt en je raakt bijvoorbeeld je baan kwijt, dan zit een groot deel van jouw kapitaal vast in stenen. Heb je dat kapitaal op enig moment zelf nodig? Dan zit er soms niets anders op dan de tweede woning met verlies te verkopen.
• De politiek kijkt scherp naar de woningmarkt. Ze willen dat de woningmarkt toegankelijk is voor eigenlijk iedereen. Hoewel de overheid betrouwbaar moet zijn, kunnen er wel nieuwe regels en wetten voor de woningmarkt gemaakt worden.
• Bij verhuur is de verhuurder grotendeels verplicht om een deel van de kosten te dragen om de bewoonbaarheid van de woning op niveau te houden. Zaken als het buitenschilderwerk komen om de zoveel jaar terug.
• Wees goed op de hoogte van huurdersbescherming en het overige huurrecht. Als dit niet goed geregeld is, kan je problemen krijgen, die je echt niet wilt hebben. Laat u daarom altijd bijstaan door een specialist in het verhuur van woningen.
• Jaarlijkse verzekeringen en belastingen zoals als de OZB belastingen zijn ook voor de verhuurder.
• Het is belangrijk om leegstand te voorkomen. Bij leegstand ontvangt u geen huurinkomsten, terwijl de hypotheek betalingen wel doorgaan.
• De kans bestaat altijd op wanbetalers. Dan moet je een juridische procedure opstarten om de huurovereenkomst te eindigen en de huurder uit het pand te zetten. Dit kan je veel tijd en geld kosten.

Huis kopen om te verhuren - conclusie

Een woning kopen om te verhuren, kan een goede investering zijn voor een hoger rendement op spaargeld of vermogen. Het is echter wel belangrijk om verstand van zaken te hebben. Er liggen namelijk de nodige valkuilen op de loer. Laat u daarom altijd goed voorlichten door een vastgoed management specialist. Neem contact op met Manon de Lange, makelaar in Den Haag op tel 0621874097